PLAN E — Le Combo | Projet ATRIA

🌿 Studio de Jardin — T1

32m² en structure bois — Indépendant, autonome, idéal Airbnb

Plan du Studio — 32m²

🏗️ Structure & Matériaux

Ossature bois — Douglas ou épicéa, isolée RE2020
Bardage — Red Cedar ou composite bois
Toiture plate — Végétalisée ou membrane EPDM
Menuiseries — Alu noir, double vitrage
Baie coulissante — 4m, plein sud
Sol — Parquet chêne contrecollé

✅ Indépendance Totale

Compteurs séparés (EDF + eau)
Entrée indépendante par allée jardin
Adresse identique, accès distinct
Chauffe-eau thermodynamique compact
PAC air/air réversible (chaud/froid)
Conformité PMR possible (plain-pied)

💰 Budget Détaillé

Investissement total : 87 500€ — Objectif 80-100K€

🏠 Maison Principale — 62 500€

Poste	Montant
Gros œuvre / structure combles	12 000€
Isolation complète (murs+combles)	10 000€
Menuiseries + Velux (×4)	8 500€
Plomberie + SDB ×2	9 000€
Électricité complète	6 000€
Cuisine équipée	5 000€
Revêtements sols/murs	7 000€
Peinture + finitions	3 000€
Imprévus (5%)	2 000€
TOTAL MAISON	62 500€

🌿 Studio de Jardin — 25 000€

Poste	Montant
Dalle béton + fondations	3 500€
Ossature bois + bardage	7 000€
Toiture plate + étanchéité	2 500€
Menuiseries alu + baie 4m	3 500€
Électricité + compteur	2 500€
Plomberie + SDB	2 500€
Isolation + finitions int.	2 000€
PAC + chauffe-eau thermo	1 500€
TOTAL STUDIO	25 000€

💎 Budget Total

Maison + Studio + Extérieurs

87 500€

Dans l'enveloppe 80-100K€ ✅

87 500€ / 100K€

📈 Projection des Revenus

Double source de revenus — Location classique ou mix Airbnb

📋 Scénario A — 100% Location Classique

Bien	Loyer/mois	Annuel
Maison T4 meublée	1 300€	15 600€
Studio T1 meublé	600€	7 200€
TOTAL	1 900€	22 800€

Rendement brut : 22 800 / 87 500 = 26,1%

🌟 Scénario B — Studio en Airbnb

Bien	Revenus/mois	Annuel
Maison T4 meublée	1 300€	15 600€
Studio Airbnb (70€/nuit, 65% occ.)	1 370€	16 425€
TOTAL	2 670€	32 025€

Rendement brut : 32 025 / 87 500 = 36,6% 🔥

📊 Cashflow Mensuel Net (estimé)

Scénario A — Classique

+1 500€

après charges (~400€)

Scénario B — Airbnb

+2 120€

après charges (~550€)

ROI Complet

3-4 ans

retour sur investissement

⚖️ Analyse PLU — Zone UH1

Conformité réglementaire du Plan E

Règle PLU UH1	Limite	Plan E	Statut
Emprise au sol totale	30% = 193m²	~122m² (90+32)	✅ Conforme
Annexe max (8% parcelle)	51,5m²	32m²	✅ 62% utilisé
Hauteur annexe	3,5m max	3,2m	✅ OK
Recul limites	En limite ou 1m	1m mini	✅ Conforme
Places stationnement	2 / logement	2 carports	✅ OK
Espaces verts	30% parcelle	~45% conservé	✅ Largement
Surface constructible restante	103m²	32m² utilisés	✅ 71m² dispo

📋 Autorisations Requises

Maison : Déclaration préalable (rénovation intérieure + Velux)
Studio : Déclaration préalable (20-40m², zone U)
Pas de permis de construire nécessaire (< 40m² en zone U)
RT existant pour maison, RE2020 pour studio

🎯 Marge PLU Restante

Après Plan E, il reste 71m² de surface constructible et 19,5m² de capacité annexe supplémentaire.

32m² / 51,5m² annexe

32m² / 103m² constructible

🏆 Comparaison des Plans

Le Combo vs les autres stratégies

Plan A — T4 Seul

Réno maison uniquement

18%

1 300€/mois

Budget ~65K€

Plan B — Coloc

5 chambres colocation

24%

1 750€/mois

Budget ~70K€

Plan C — Division

2 appartements

22%

1 600€/mois

Budget ~75K€

Plan D — Surélévation

Étage supplémentaire

20%

2 000€/mois

Budget ~120K€ ⚠️

★ RECOMMANDÉ

Plan E — Le Combo

Maison + Studio jardin

26-37%

1 900-2 670€/mois

Budget ~88K€

🎯 Pourquoi le Plan E gagne

Double flux

2 revenus indépendants = sécurité. Si un locataire part, l'autre paie.

Flexibilité maximale

Studio = Airbnb en été, location meublée en hiver, ou logement perso.

Valorisation patrimoniale

+15-20% de valeur à la revente grâce à l'annexe indépendante.

Le Combo

RDC — ~68m²

Combles Aménagés — ~55m²