Plan D — Le Duplex Inversé

Division horizontale · T3 RDC + T2 Combles indépendant

7 rue Maurice Barrès — 91700 Sainte-Geneviève-des-Bois

Plan de masse

Parcelle en drapeau · Escalier extérieur métallique côté est

PARCELLE EN DRAPEAU ACCÈS — 4m ↓ Rue Maurice Barrès JARDIN SUD Terrasse T3 privée MAISON 10.7m × 8.4m RDC: T3 ~80m² | Combles: T2 ~50m² 10.70 m 8.40 m Entrée T3 Escalier ext. Entrée T2 N MITOYEN OUEST MITOYEN EST MUR NORD — aveugle
Emprise bâtie Jardin / Terrasse Entrée T3 RDC Escalier ext. + Entrée T2

Plan RDC — T3 (~78 m²)

Séjour/cuisine ouverts plein sud · 2 chambres · SDB · WC · Cellier

10.70 m 8.40 m ▼ SUD — JARDIN SÉJOUR / CUISINE ~38 m² — Baie vitrée plein sud Baie vitrée 3.10m Cuisine Canapé Table 6p Dégagement CHAMBRE 1 ~13 m² Lit 140 CHAMBRE 2 ~12 m² Lit 140 SDB ~5.5m² WC Cellier ENTRÉE 4.40m 3.95m Séjour: 9.90m × 3.85m
Séjour/Cuisine Chambres SDB / WC Cellier

Plan Combles — T2 (~48 m²)

Séjour/cuisine · 1 chambre · SDB · Velux multiples · Sous-pentes aménagées

Sous-pente nord — h<1.80m — rangements Sous-pente sud — h<1.80m — rangements Faîtage Zone h≥1.80m SÉJOUR / CUISINE ~24 m² Velux ×2 (sud) Cuisine Canapé CHAMBRE ~14 m² Lit 140 Velux (nord) SDB ~8 m² Dégagement / Entrée ENTRÉE T2 Séjour: 6.35m × 3.80m 3.40m × 3.80m
Séjour/Cuisine Chambre SDB Velux Sous-pentes <1.80m

Coupe longitudinale Est-Ouest

Niveaux, hauteurs sous plafond, escalier extérieur métallique

Niveau sol — 0.00 RDC — T3 h = 2.50m sous plafond Plancher isolé phonique renforcé COMBLES — T2 h faîtage = 3.65m (int.) h=1.80m Velux Palier Escalier métal ext. 2.50m 3.65m faîtage 6.15m total

Façade sud

Vue depuis le jardin — entrées séparées + escalier extérieur

Jardin sud Baie vitrée T3 Entrée T3 Velux T2 Escalier métal + Entrée T2 10.70 m 6.15m

Budget détaillé

Estimation 80 000 – 100 000 € TTC

PosteDétailMontant
🏗️ STRUCTURE & GROS ŒUVRE
Escalier extérieur métalEscalier métallique galvanisé + palier, fixation façade, ~16 marches12 000 – 15 000 €
Ouverture porte comblesPercement mur + porte d'entrée T2 niveau combles3 000 – 4 000 €
Renfort plancherIsolation phonique renforcée (laine minérale + plaque phonique + résilient)8 000 – 10 000 €
Condamnation escalier int.Fermeture trémie existante, plancher, finitions3 000 – 4 000 €
🏠 AMÉNAGEMENT T2 COMBLES
CloisonnementPlaco + isolation, création chambre/SDB/cuisine/entrée6 000 – 8 000 €
SDB complèteDouche italienne, meuble vasque, WC, carrelage, plomberie7 000 – 9 000 €
Cuisine équipéeLinéaire 3m, électroménager, plomberie, hotte5 000 – 7 000 €
Velux (×4-5)Velux 78×118 confort, pose + habillage intérieur6 000 – 8 000 €
Revêtements sols/mursParquet stratifié + carrelage SDB + peinture4 000 – 5 000 €
⚡ RÉSEAUX & TECHNIQUES
Électricité T2Tableau divisionnaire, circuits séparés, éclairage5 000 – 6 000 €
Plomberie / EU-EVAlimentation + évacuations indépendantes T24 000 – 5 000 €
Chauffage T2Radiateurs électriques ou PAC air-air (2 splits)3 000 – 5 000 €
VMC T2VMC simple flux hygroréglable, réseau dédié1 500 – 2 000 €
📋 RÉNOVATION T3 RDC
Reprise finitions RDCPeinture, rebouchage trémie, ajustements3 000 – 4 000 €
Baie vitrée sudBaie coulissante alu 3.10m, double vitrage3 500 – 5 000 €
📑 ADMINISTRATIF & DIVERS
Compteurs séparésCompteur Linky + eau individuel T22 000 – 3 000 €
Déclaration / PermisArchitecte (escalier ext. modifie façade) + géomètre4 000 – 5 000 €
Imprévus~8% du budget5 000 – 7 000 €
TOTAL ESTIMÉ TTC 80 000 – 102 000 €

Simulation de revenus locatifs

Marché locatif Sainte-Geneviève-des-Bois — 2025

1 100 €
Loyer T3 RDC /mois
~78m² · 2 ch · jardin
700 €
Loyer T2 Combles /mois
~48m² · 1 ch · lumineux
1 800 €
Total mensuel brut
21 600 €
Revenus annuels bruts

📊 Rendement brut

  • Investissement travaux : ~90 000 €
  • Revenus annuels : 21 600 €
  • Rendement brut : 24.0%
  • Retour sur investissement : ~4.2 ans

🏠 T3 RDC — Détail

  • Surface : ~78 m² utiles
  • Loyer estimé : 1 000 – 1 200 €/mois
  • Prix/m² : ~14 €/m²
  • Cible : famille, couple
  • Atouts : jardin privatif, plain-pied, baie vitrée sud

🏔️ T2 Combles — Détail

  • Surface : ~48 m² Carrez
  • Loyer estimé : 650 – 750 €/mois
  • Prix/m² : ~14.5 €/m²
  • Cible : jeune actif, couple sans enfant
  • Atouts : lumineux (Velux), indépendant, charme

📈 Fourchette de loyers

  • Scénario bas : 1 000 + 650 = 1 650 €
  • Scénario médian : 1 100 + 700 = 1 800 €
  • Scénario haut : 1 200 + 750 = 1 950 €
  • Meublé T2 : jusqu'à 850 €/mois

Analyse comparative

Avantages / Inconvénients du Duplex Inversé vs Division Verticale

✅ Avantages

  • T3 RDC de belle surface (~78m²) — très demandé en location
  • Plain-pied RDC = accessibilité, familles, seniors
  • Accès jardin direct pour le T3 + terrasse privative
  • Indépendance totale : escalier extérieur, entrées séparées
  • Aucune nuisance de passage dans les parties communes
  • Pas de mur mitoyen à percer entre les lots
  • Division naturelle : RDC/Combles = logique structurelle
  • Combles valorisés : T2 lumineux sous Velux, charme
  • Charges séparables facilement (compteurs indépendants)
  • Revente possible en lots séparés (copropriété horizontale)

⚠️ Inconvénients

  • Escalier extérieur : permis de construire obligatoire (modif. façade)
  • Coût escalier métal : 12-15K€ significatif
  • T2 combles : surface Carrez limitée par sous-pentes
  • Hauteur sous combles variable — contrainte aménagement
  • Isolation phonique plancher à renforcer sérieusement
  • Montée des courses/meubles par escalier ext. pour T2
  • Esthétique escalier ext. sur façade (avis ABF si zone protégée)
  • Évacuations SDB combles : passage technique à prévoir
  • Chauffage combles : isolation toiture indispensable (surcoût)
  • T2 combles : loyer plus faible que T2 RDC équivalent

🔄 Vs Division Verticale (Plan B/C)

  • Surface : T3 plus grand en horizontal (78m² vs ~65m²)
  • Travaux : Pas de percement murs mitoyens
  • Acoustique : Plus simple à traiter (plancher vs cloison)
  • Indépendance : Supérieure (aucun passage commun)
  • Escalier : Ext. = plus cher mais zéro perte de surface intérieure
  • Permis : Plus complexe (modification façade)
  • Loyers : Comparables au global (~1 800€ vs ~1 700-1 800€)

🎯 Verdict Plan D

  • Division la plus naturelle et logique structurellement
  • Idéal si combles déjà partiellement aménagés
  • Meilleure indépendance des lots
  • Budget maîtrisable : 80-100K€
  • ROI excellent : ~4.2 ans
  • ⭐ Recommandé si façade sud permet l'escalier extérieur