📐 Projet Atria — Plan A

Les Jumeaux

Division verticale en 2 maisons mitoyennes — 7 rue Maurice Barrès, 91700 Sainte-Geneviève-des-Bois

2
Maisons
~68m²
Chacune
90K€
Budget travaux
~12%
Rendement brut
T3
Typologie
🗺️
Plan de masse
Parcelle en drapeau — Lots 500 & 501

Vue aérienne — Implantation

🧭 N ↑
RUE MAURICE BARRÈS LOT 500 Passage 3.5m LOT 501 N JARDIN ~340 m² MAISON A 5.35 × 8.4m ~68 m² hab. MAISON B 5.35 × 8.4m ~68 m² hab. MUR SÉPARATIF CARPORT A CARPORT B 10.70 m 8.40 m ☀️ FAÇADE SUD — BAIES VITRÉES Voisin Voisin Voisin NORD (mur aveugle)
Maisons A & B
Jardin commun
Carports
Passage (lot 500)
Mur séparatif phonique
🏠
Plan RDC — Rez-de-chaussée
~43 m² par maison — Séjour/cuisine + SDB

RDC — Les deux maisons

Échelle ≈ 1:75
Baie vitrée coulissante SDB ~7 m² WC Douche VMC Escalier + Rangement dessous Séjour / Cuisine ~32 m² Cuisine linéaire Canapé Table 4p Entrée ↓ 5.35 m MAISON A Baie vitrée coulissante SDB ~7 m² WC Douche VMC Escalier Séjour / Cuisine ~32 m² Cuisine linéaire Canapé Table 4p Entrée ↓ 5.35 m MAISON B 8.40 m ☀️ SUD — Lumière & accès jardin ☀️ NORD (murs aveugles)
Séjour / Cuisine
Salle de bain
Escalier / Circulation
Baie vitrée
Mur séparatif
🛏️
Plan Combles — R+1
~25 m² par maison — 2 chambres + zone double hauteur

Combles aménagés — Vue en plan

Plancher raccourci à ~4.5m
MAISON A — Combles DOUBLE HAUTEUR Vide sur séjour — h. ~5.5m Velux géant pente nord ↑ VELUX VELUX garde-corps vitré Chambre 1 ~12.5 m² Lit 140 Velux Chambre 2 ~12.5 m² Lit 140 Velux Palier ~4.50 m MAISON B — Combles DOUBLE HAUTEUR Vide sur séjour — h. ~5.5m VELUX VELUX Chambre 1 ~12.5 m² Velux Chambre 2 ~12.5 m² Velux Palier ☀️ SUD (pente sud — Velux chambres) NORD (pente nord — Velux géant double hauteur)
Chambre 1
Chambre 2
Double hauteur (vide)
Velux ouvrants
📐
Coupe longitudinale Nord-Sud
Vue de la double hauteur, Velux et volumes

Coupe A-A' — Traversée Nord → Sud

Hauteur faîtage : 6.15m
Niveau sol — 0.00 Plancher combles (~4.5m depuis sud) SÉJOUR / CUISINE SDB DOUBLE HAUTEUR h ≈ 5.5m CHAMBRES h. sous rampant ≈ 1.8 – 3.5m VELUX géant ↗ Velux Baie vitrée Esc. 6.15m ~2.50m 8.40 m NORD ← → SUD ☀️ Lumière
Double hauteur (~5.5m)
Chambres combles
Séjour / Cuisine
Velux / lumière naturelle
💰
Budget travaux détaillé
Estimation pour les 2 maisons — Objectif 80-100K€
Poste Détail Montant
Démolition intérieure Cloisons, sols, évacuation déchets (2 bennes) 5 000 €
Mur séparatif phonique Parpaing 20cm + laine 10cm + BA13 × 2 faces, h=6m, L=8.4m 8 000 €
Charpente / plancher combles Solivage bois, OSB, plancher raccourci 4.5m × 5.35m × 2 10 000 €
Velux (×8) 4 Velux chambres (78×118) + 4 Velux géants nord (114×140) 12 000 €
Isolation toiture Laine de verre 300mm sous rampant + pare-vapeur 6 000 €
Plomberie / SDB × 2 Douche italienne, WC, vasque, robinetterie, tuyauterie 10 000 €
Électricité × 2 Tableau, prises, éclairage LED, VMC double-flux, Linky séparé 9 000 €
Plâtrerie / cloisons BA13 sur rail, cloisonnement chambres, faux-plafonds SDB 6 000 €
Revêtements sols Carrelage SDB + parquet stratifié séjour/chambres (~136m²) 7 000 €
Menuiseries 2 baies vitrées alu (3m), portes intérieures, porte d'entrée × 2 8 000 €
Escaliers × 2 Escalier bois 1/4 tournant, rampe, rangement dessous 5 000 €
Peinture / finitions Peinture murs/plafonds, joints, seuils, nettoyage 4 000 €
Carports × 2 Structure bois/métal, couverture polycarbonate 4 000 €
Aménagement extérieur Allées, clôture séparative jardin, boîtes aux lettres 3 000 €
TOTAL TRAVAUX Dans le budget ✓ 97 000 €
💡 Note : Budget hors honoraires architecte/maîtrise d'œuvre (~8-12% en sus si nécessaire). Une part d'autoconstruction sur démolition/peinture peut réduire de ~8-10K€.
🏘️
Revenus locatifs estimés
Marché locatif Sainte-Geneviève-des-Bois — T3 avec jardin
Logement Type Surface €/m² Loyer HC Loyer CC
Maison A T3 — 2 ch. + jardin + carport 68 m² 13.2 € 900 € 1 000 €
Maison B T3 — 2 ch. + jardin + carport 68 m² 13.2 € 900 € 1 000 €
TOTAL MENSUEL 136 m² 1 800 € 2 000 €
✅ Atouts locatifs : Maison individuelle (rare en location), jardin privatif, 2 vraies chambres, double hauteur spectaculaire, parking. Forte demande familles/couples.
📊
Analyse de rentabilité
Rendement brut, net et cash-flow
Investissement total
97 000 €
Travaux uniquement
Revenus annuels bruts
21 600 €
1 800 € HC × 12 mois
Rendement brut
22.3 %
Sur coût travaux seul
Rendement brut global
11.8 %
Si achat maison ~86K€ + travaux
Indicateur Hypothèse basse Hypothèse haute
Prix acquisition maison 80 000 € 90 000 €
Frais de notaire (~8%) 6 400 € 7 200 €
Travaux 85 000 € 97 000 €
Investissement total 171 400 € 194 200 €
Loyers annuels HC (×2 maisons) 20 400 € 21 600 €
Rendement brut 11.9 % 11.1 %
Taxe foncière (estimée) - 1 200 € - 1 500 €
Assurance PNO × 2 - 400 € - 500 €
Entretien / vacance (5%) - 1 020 € - 1 080 €
Revenus nets avant impôts 17 780 € 18 520 €
Rendement net avant impôts 10.4 % 9.5 %
Cash-flow mensuel net
+850 €
Si crédit 180K€ sur 20 ans à 3.5% (mensualité ~1040€)
Remboursement travaux
4.5 ans
97K€ ÷ 21.6K€/an de loyers
Valeur post-travaux
240K€+
2 maisons T3 × ~120K€ (estimation revente)
Plus-value latente
+46K€
240K€ - 194K€ investis