Split en escalier — Maximiser la lumière sud pour chaque logement
7 rue Maurice Barrès — 91700 Sainte-Geneviève-des-Bois · 10.7m × 8.4m · 137 m²
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Logements T3
137 m²
Surface totale
100 K€
Budget travaux
11.2%
Rendement brut
+25%
Gain lumière vs split droit
💡 Le Concept : Pourquoi un Split Décalé ?
Au lieu de couper la maison en deux avec un mur droit nord-sud, le mur séparatif fait un décrochement en escalier au milieu du bâtiment. Résultat :
Maison Ouest : large côté sud (6m) → grande baie vitrée, étroite côté nord (4.5m)
Maison Est : étroite côté sud (4.7m) mais gagne un pan de mur sud-ouest au décrochement → fenêtre bonus !
Le décrochement crée une mini-cour / retrait qui apporte lumière latérale aux deux logements
Toutes les pièces de vie au SUD, sanitaires/rangements au NORD (murs aveugles)
⚠️ Contrainte clé : Murs Nord/Est/Ouest = mitoyens aveugles. Toute la lumière vient du SUD (façade jardin) et du TOIT (Velux). Le décalage crée un 3ᵉ axe de lumière !
🗺️ Plan de Masse — Vue Parcelle
PLAN DE MASSE — Parcelle en drapeau
📐 Plans RDC & Combles — Le Décalage
RDC — 86 m² (Ouest 45m² · Est 41m²)
COMBLES — 51 m² (Ouest 26m² · Est 25m²)
✂️ Coupe Transversale Est-Ouest
COUPE — Montrant le décrochement du mur séparatif
☀️ Gain Lumière — Split Décalé vs Split Classique
Comparaison des surfaces vitrées orientées sud par logement :
Maison Ouest — Surface vitrée sud
Split droit
3.6 m²
Décalé ✓
4.5 m² (+25%)
Maison Est — Surface vitrée sud + sud-ouest
Split droit
3.2 m²
Décalé ✓
4.6 m² (+44% !)
Velux — Apport zénithal (identique)
Chaque maison
2× Velux 78×118
Bilan : La maison Est gagne +44% de surface vitrée grâce au pan de mur dans le décrochement. La maison Ouest gagne aussi +25% car sa façade sud est plus large (6m vs 5.35m en split droit). Total : +9.1 m² vitrés vs 6.8 m² en split classique = +34% de lumière naturelle globale.
🧩 Variante B — Maisons en L imbriquées (Tetris)
🔀 Concept : chaque maison en L, imbriquées comme un puzzle
VARIANTE TETRIS — RDC + Combles croisés
Avantage : chaque maison a accès à 10.7m de façade sud à un niveau → maximum de lumière. Inconvénient : isolation phonique plancher/plafond plus critique, 2 escaliers.
Note : Le surcoût du mur décalé vs mur droit est d'environ +2 000 € (maçonnerie du décrochement). Mais le gain en lumière et en valeur locative le compense largement.
📈 Revenus Locatifs & Rendement
🏠 Maison Ouest — T3 (71 m²)
780 €/mois
RDC 45m² + Combles 26m²
Séjour lumineux 22m² · Chambre 14m² · Bureau 7m²
Baie vitrée 2.4m + 2 Velux
🏠 Maison Est — T3 (66 m²)
750 €/mois
RDC 41m² + Combles 25m²
Séjour 20m² · Chambre 13m² · Bureau 7m²
Baie 2.2m + fenêtre bonus + 2 Velux
Indicateur
Valeur
Loyer total mensuel
780 + 750 = 1 530 €/mois
Loyer annuel brut
18 360 €/an
Charges annuelles (TF, assurance, entretien)
~2 500 €/an
Revenu net avant impôt
15 860 €/an
Investissement total
100 000 €
Rendement brut
18.4% → net ~11.2%
Retour sur investissement
~6.3 ans
💡 vs Split classique (Plan 2) : Le décalage permet des loyers légèrement supérieurs (+30-50€/mois) car les deux logements bénéficient de plus de lumière naturelle, argument premium sur le marché locatif.