Projet Atria — Division en 2 logements

🏡 Plan 2 : Les Jumeaux Patio

Patio/puits de lumière central partagé — lumière zénithale au cœur

📍 7 rue Maurice Barrès, 91700 💰 Budget 100 000 € ☀️ 6 solutions lumière
2 × 65m²
Surface utile / logement
~5m²
Patio central verrière
6.15m
Hauteur puits de lumière
14.3%
Rendement brut

💡 Le Concept : Patio Central

Le problème : Murs nord/est/ouest mitoyens aveugles. Seule la façade sud et le toit apportent de la lumière. Les pièces nord sont dans l'obscurité.

La solution : On sacrifie ~5m² au centre de la maison pour créer un patio vertical traversant du RDC au toit, couvert d'une verrière. La lumière zénithale descend sur 6m et irrigue toutes les pièces via des fenêtres intérieures donnant sur ce patio. Même la SDB côté nord reçoit de la lumière naturelle !

☀️ 6 Solutions Lumière Cumulées

🗺️ Plan de Masse

Parcelle — Accès en drapeau au SUD Voisins NORD (mitoyen aveugle) Mitoyen OUEST Mitoyen EST PATIO 2m×2.5m Maison A ~65m² utiles Maison B ~65m² utiles Baie vitrée SUD Baie vitrée SUD 🌿 JARDIN SUD Orientation optimale — plein soleil ☀️ SUD — Course du soleil ▲ NORD 10.7 m 8.4 m

📐 Plan RDC — Rez-de-Chaussée

▲ NORD — MUR MITOYEN AVEUGLE PATIO Verrière 2m × 2.5m Séjour / Cuisine A ~28m² — Baie vitrée SUD Baie vitrée 4m Entrée SDB A Fenêtre → patio Escalier + Entrée A Fen. int. Circulation + DH Séjour / Cuisine B ~28m² — Baie vitrée SUD Baie vitrée 4m Entrée SDB B Fenêtre → patio Escalier + Entrée B Fen. int. Circulation + DH ▼ SUD — JARDIN ☀️

📐 Plan Combles — R+1

VIDE sur patio Chambre SUD A ~16m² + Velux pente sud Velux × 2 Chambre NORD A ~12m² — Fen. patio + Velux Velux Palier + DH sur séjour Chambre SUD B ~16m² + Velux pente sud Velux × 2 Chambre NORD B ~12m² — Fen. patio + Velux Velux Palier + DH sur séjour ▲ NORD ▼ SUD ☀️

🔪 Coupe Longitudinale Nord → Sud (à travers le patio)

☀️ SOL Nord (mitoyen) Plancher combles PATIO VERRIÈRE Verrière Sol réfléchissant SDB Fen. → patio Séjour/Cuisine Baie vitrée SUD Ch. Nord Fen. patio + Velux Ch. Sud Velux pente sud Sud → Lumière ↓ Soleil SUD 6.15 m faîtage

🔪 Coupe Transversale Est → Ouest (à travers les 2 maisons)

Ouest Est PATIO Maison A Combles Maison A RDC Maison B Combles Maison B RDC ☀️

☀️ Diagramme Lumière Détaillé — Analyse solaire du patio

☀️ Soleil SUD — 62° été / 18° hiver ① Zénithal 6m ⑥ Réflexion sol ① Baie SUD ③ Velux ⑤ Fen. int. ④ DH Nord SDB Séjour Ch. Nord Ch. Sud ① Baie SUD · ② Patio verrière zénithal · ③ Velux × 4-6 · ④ Double hauteur · ⑤ Fenêtres int. patio · ⑥ Sol réfléchissant

🏗️ Vue 3D Axonométrique

🌿 Jardin SUD Mitoyen EST A B Patio ☀️ ▲ N ▼ SUD

📏 Surfaces Détaillées

Maison A (~65m² utiles)

Piècem²Lumière
Séjour/Cuisine (RDC sud)28Baie SUD
SDB (RDC nord)6Fen. patio
Entrée + Escalier5Patio
Chambre Sud (combles)16Velux ×2
Chambre Nord (combles)12Patio + Velux
Palier (combles)4DH
Total utile A~65

Maison B (~65m² utiles) — Miroir

Piècem²Lumière
Séjour/Cuisine (RDC sud)28Baie SUD
SDB (RDC nord)6Fen. patio
Entrée + Escalier5Patio
Chambre Sud (combles)16Velux ×2
Chambre Nord (combles)12Patio + Velux
Palier (combles)4DH
Total utile B~65

Patio partagé : ~5m² (2m × 2.5m) — non comptabilisé dans les surfaces habitables
Total habitable : 2 × 65 = 130m² utiles sur 137m² bruts (perte patio : seulement 5%)

💰 Budget Détaillé — 100 000 €

PosteDétailMontant
🏗️ Gros œuvre / StructureMur séparatif REI 60, ouverture patio dans plancher + toiture22 000 €
🪟 Verrière patioVerrière ~5m² double vitrage, structure acier, étanchéité8 000 €
🪟 Baies vitrées sud ×22 baies coulissantes alu 4m, double vitrage10 000 €
🪟 Velux ×64-6 Velux GGL/GPU sur 2 pentes7 000 €
🪟 Fenêtres int. patio ×8Fenêtres fixes + ouvrantes sur patio, chaque niveau4 000 €
🔌 Électricité ×22 tableaux, 2 compteurs, mise aux normes10 000 €
🚿 Plomberie ×22 SDB complètes + 2 cuisines, évacuations12 000 €
🪜 Escaliers ×22 escaliers bois 1/4 tournant6 000 €
🎨 Patio finitionsEnduit blanc réfléchissant, carrelage clair, éclairage3 000 €
🎨 Finitions intérieuresSols, peinture, portes, placards ×2 logements10 000 €
🏠 Isolation / AcoustiqueMur séparatif acoustique, isolation combles5 000 €
📋 HonorairesArchitecte, bureau d'études, géomètre, permis3 000 €
TOTAL100 000 €

📊 Revenus & Rendement

💶 Revenus Locatifs

LogementTypeLoyer / mois
Maison AT3 — 65m², 2 ch.850 €
Maison BT3 — 65m², 2 ch.850 €
Total mensuel1 700 €

Loyers zone Sainte-Geneviève-des-Bois, T3 maison avec jardin partagé + patio lumineux

📈 Rendement

IndicateurValeur
Revenus annuels bruts20 400 €
Investissement total100 000 €
Charges annuelles (TF, assur., entretien)~3 500 €
Revenus nets~16 900 €
Rendement brut20.4%
Rendement net16.9%

⚡ Retour sur investissement : ~5.9 ans (net)
Valeur estimée après travaux : 2 × 160 000 € = 320 000 €

✅ Avantages du Patio Central

👍 Points forts

  • Lumière naturelle dans 100% des pièces y compris côté nord
  • SDB éclairée naturellement (rare en division !)
  • Effet « maison de ville avec patio » très valorisant
  • Ventilation naturelle par effet cheminée dans le patio
  • Intimité préservée (fenêtres sur patio, pas sur voisins)
  • Perte de surface minimale (~5m² soit 3.6%)
  • Logements symétriques = équité parfaite

⚠️ Points d'attention

  • Verrière = étanchéité critique, entretien régulier
  • Structure : percement plancher + toiture = calcul BE
  • Acoustique patio : transmission sonore entre logements
  • Nettoyage verrière en hauteur à prévoir
  • Copropriété : patio = partie commune à gérer
  • Budget verrière peut déraper (prévoir marge 10%)
  • Permis : modification de toiture = déclaration préalable mini