📐 Projet Atria — Zone PLU UH1

Plan 1 : Les Jumeaux Classiques

Division verticale en 2 maisons mitoyennes · 7 rue Maurice Barrès, 91700 Sainte-Geneviève-des-Bois

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Logements
~68m²
Par maison
100K€
Budget travaux
~20%
Rendement brut
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Plan de Masse — Parcelle en Drapeau

PLAN DE MASSE — Parcelle en drapeau Lot 500 (passage) + Lot 501 (maison + jardin) N ☀️ SUD — Soleil PASSAGE 3.5m Lot 500 3.5m LOT 501 🌳 JARDIN SUD 🌳 ~10.7m × 4.5m ≈ 48m² MAISON A 5.35m × 8.4m ~68m² (RDC+Combles) Entrée A MUR SÉPARATIF MAISON B 5.35m × 8.4m ~68m² (RDC+Combles) Entrée B Carport A Carport B BAIE VITRÉE SUD BAIE VITRÉE SUD MUR AVEUGLE OUEST MUR AVEUGLE EST MUR AVEUGLE NORD (mitoyen) 10.70m 8.40m RUE MAURICE BARRÈS LÉGENDE Maison A Maison B Jardin Passage (lot 500) Carports Baies vitrées (sud)
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Plan RDC — Rez-de-Chaussée Coté (~43m² × 2)

PLAN RDC — Vue de dessus ☀️ SUD — Jardin ▲ NORD (mur aveugle mitoyen) MAISON A — 5.35m × 8.4m SDB ~5.35m × 2m = 10.7m² VMC Double Flux | Pièce aveugle WC Douche Lavabo L.Linge SÉJOUR / CUISINE ~5.35m × 5.2m = 27.8m² + Double hauteur = lumière zénithale Cuisine Plan de travail en L Canapé Table 4p Esc. ↑ BAIE VITRÉE ~5m ☀️ Porte 5.35m 8.40m Zone DH visible ↑ MAISON B — 5.35m × 8.4m SDB ~5.35m × 2m = 10.7m² VMC Double Flux | Pièce aveugle WC Douche Lavabo L.Linge SÉJOUR / CUISINE ~5.35m × 5.2m = 27.8m² + Double hauteur = lumière zénithale Cuisine Plan de travail en L Canapé Table 4p Esc. ↑ BAIE VITRÉE ~5m ☀️ Porte Zone DH visible ↑ MUR SÉPARATIF (parpaing 20cm + isolant)
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Plan Combles — Étage (~25m² × 2)

PLAN COMBLES — Vue de dessus ☀️ SUD ▲ NORD Emprise toiture MAISON A — Combles ~25m² DOUBLE HAUTEUR Pas de plancher — vue sur séjour RDC Verrière / garde-corps verre Chambre 1 ~5.35m × 2.2m = 11.8m² Lit 140 Armoire Chambre 2 ~5.35m × 2.2m = 11.8m² Lit 140 Armoire Esc. ↓ RDC VELUX VELUX VELUX GÉANT ☀️ (pente N) VLX VLX Plancher 4.5m MAISON B — Combles ~25m² DOUBLE HAUTEUR Pas de plancher — vue sur séjour RDC Verrière / garde-corps verre Chambre 1 ~11.8m² Lit 140 Chambre 2 ~11.8m² Lit 140 Esc. ↓ RDC VELUX VELUX VELUX GÉANT ☀️ (pente N) VLX VLX
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Coupe Longitudinale Nord → Sud — Double Hauteur & Lumière

☀️ SUD NORD ◄ ► SUD Sol naturel MUR NORD AVEUGLE BAIE VITRÉE 2.5m Dalle RDC — 0.00m Plancher combles — +2.70m Raccourci 4.5m DOUBLE HAUTEUR ~5.5m sous faîtage Faîtage 6.15m SDB (nord) aveugle, VMC DF SÉJOUR CUISINE Chambres (combles) Cloison Escalier VELUX GÉANT VELUX VELUX Lumière directe Zénithale ↓ RDC 2.70m Combles ~3.45m 6.15m total Verrière
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Coupe Transversale Est → Ouest — Mur Séparatif & Toiture

OUEST ◄ ► EST MAISON A 5.35m MAISON B 5.35m MUR SÉPARATIF Parpaing 20cm + isolant phonique Plancher combles +2.70m Faîtage 6.15m MUR AVEUGLE OUEST MUR AVEUGLE EST RDC ~43m² Combles ~25m² RDC ~43m² Combles ~25m² 10.70m 6.15m
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Stratégie Lumière Naturelle — 5 Sources

DIAGRAMME LUMIÈRE — Coupe Schématique (1 maison) ☀️ SUD SDB (aveugle) SÉJOUR / CUISINE Double Hauteur Chambres ① BAIE VITRÉE SUD ~5m × 2.5m ② VELUX GÉANT Pente Nord → DH ③ VELUX ×4 Pente Sud (chambres) ④ DOUBLE HAUTEUR Lumière zénithale → RDC ⑤ RÉFLEXION Murs blancs + sol clair Verrière RÉSULTAT ESTIMÉ Facteur Lumière Jour ≥ 2% sur 90%+ de la surface habitable
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Budget Détaillé — 100 000 € TTC

PosteDétailMontant TTC
🔨 GROS ŒUVRE & STRUCTURE
1. Démolition intérieureCloisons, planchers, escaliers existants5 000 €
2. Évacuation gravats2 bennes 15m³2 500 €
3. Mur séparatifParpaing 20cm + isolant phonique, 8.4m × 6.15m8 000 €
4. Planchers combles (×2)Solivage bois + OSB, 2 × 4.5m × 5.35m7 000 €
5. Escaliers (×2)Escalier bois quart-tournant compact5 000 €
6. Renforcement charpenteAdaptation pour Velux géants + plancher4 000 €
🪟 OUVERTURES & LUMIÈRE
7. Baies vitrées sud (×2)Alu double vitrage, 5m × 2.5m chacune12 000 €
8. Velux standard (×8)78×118cm, ouvrants, pente sud + chambres8 000 €
9. Velux géants (×2)134×140cm, pente nord, double hauteur5 000 €
10. Garde-corps verre DH (×2)Verre trempé + fixations inox3 000 €
🔧 SECOND ŒUVRE
11. Plomberie SDB (×2)Douche, WC, lavabo, lave-linge8 000 €
12. Électricité complète (×2)Tableau, circuits, luminaires LED10 000 €
13. VMC Double Flux (×2)SDB aveugles — obligatoire5 000 €
14. Cuisine équipée (×2)Plan de travail L, plaques, hotte, évier6 000 €
15. Isolation intérieureDoublage murs + combles (laine de bois)4 500 €
🎨 FINITIONS
16. Revêtements solParquet stratifié + carrelage SDB3 500 €
17. Peinture & enduitsBlanc intégral (murs, plafonds) — réflexion max2 000 €
18. Portes intérieures4 portes/maison + entrées2 500 €
TOTAL BUDGET101 000 €
Marge de négociation / économies auto-construction-1 000 €
BUDGET FINAL100 000 €
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Revenus Locatifs & Rendement

LogementSurfaceTypeLoyer estimé /mois
Maison A~68m² (T3)Séjour + 2 chambres + SDB900 €
Maison B~68m² (T3)Séjour + 2 chambres + SDB900 €
TOTAL REVENUS MENSUELS1 800 €
Revenus annuels bruts
21 600 €
1 800 € × 12 mois
Investissement total
100 000 €
Travaux uniquement
Rendement Brut
21.6%
21 600 / 100 000
Charges annuelles estimées
-4 300 €
TF 1500 + Assur 600 + Entretien 1200 + Vacance 1000
Revenus Nets
17 300 €
Avant impôts
Rendement Net
17.3%
17 300 / 100 000
💡 Points clés du Plan 1 :
  • Simplicité : division verticale = 1 seul mur séparatif à construire
  • Lumière : baie vitrée sud pleine largeur + double hauteur + 4-5 Velux/maison
  • Autonomie : chaque maison a sa propre entrée, son jardin privatif possible
  • Budget maîtrisé : pas de création de plancher complet, pas de surélévation
  • PLU compatible : aucune modification d'emprise, façade ou hauteur
  • Retour sur investissement : ~5 ans pour récupérer la mise (hors fiscalité)